La suppression de la taxe d’habitation a concerné uniquement les résidences principales. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) existe toujours, et elle apparaît chaque automne sur l’avis d’imposition des propriétaires de maisons de vacances, de pied-à-terre ou de logements meublés occasionnellement occupés. Voici comment elle se calcule, qui la doit, et comment réagir si l’avis vous parvient par erreur.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire
Le calcul repose sur une formule unique : la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par le taux d’imposition global. Cette valeur locative correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait rapporter. Elle est fixée par l’administration fiscale, puis revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire. Vous la retrouvez sur votre avis d’imposition ou dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace particulier impots.gouv.fr.
Le taux d’imposition dépend du lieu. Il additionne les taux votés par la commune et, selon les cas, par l’intercommunalité. Deux logements de même surface peuvent donc donner des montants très différents d’une ville à l’autre. Par ailleurs, une résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement, alors que la résidence principale en profitait avant la réforme. La base d’imposition est donc taxée en totalité.
Dans certaines communes, surtout en zone touristique ou tendue, le conseil municipal peut aussi voter une majoration de la THRS, comprise entre 5 % et 60 %. Elle s’ajoute au calcul de base. Quelques frais de gestion sont également prélevés par l’État, ce qui explique un petit écart entre votre calcul à la main et la somme réclamée.
Exemple : 3 000 € de valeur locative, 25 % de taux global
Valeur locative de 3 000 € × taux cumulé de 25 % = 750 € de taxe, sans abattement. Si la commune applique une majoration de 20 %, la part concernée passe à 900 €, avant frais de gestion. Les chiffres sont illustratifs : seuls les taux de votre commune comptent.
Qui doit la payer et à quelle date
Le redevable est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Il peut s’agir du propriétaire, d’un locataire ou d’une personne logée gratuitement, dès lors que le logement est meublé et qu’il n’est pas sa résidence principale. Autrement dit, la situation au 1er janvier fait foi pour toute l’année : une vente en février ne change rien à la taxe de l’année en cours pour l’ancien occupant.
Depuis la réforme, chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens dans son espace particulier, avant le 30 juin de chaque année en cas de changement. Cette déclaration indique à l’administration si le logement est une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien vacant. Une erreur ou un oubli est la cause la plus fréquente d’un avis inattendu.
L’avis d’imposition est mis en ligne à l’automne. La date limite de paiement tombe généralement à la mi-novembre pour un règlement en ligne ou par prélèvement, et un peu plus tôt pour un paiement par chèque. Le montant s’acquitte sur impots.gouv.fr ou par mensualisation si vous l’avez choisie. Pensez à ne pas confondre cet avis avec celui de la taxe foncière, qui concerne uniquement le propriétaire et arrive en septembre (vous pouvez l’étaler avec la mensualisation de la taxe foncière).
Idée reçue : « la taxe d’habitation a disparu partout »
La suppression ne vise que les résidences principales. Pour une maison de vacances, un studio loué à l’année à un étudiant qui n’y vit pas à titre principal, ou un logement occupé quelques semaines par an, la THRS reste due.
Cas particuliers : logement vacant, garage, occupation partagée
Un logement vacant, c’est-à-dire vide de meubles, n’est pas soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il peut en revanche être frappé par une autre taxe. La TLV (taxe sur les logements vacants) s’applique dans les zones tendues, pour un bien inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier. Hors de ces zones, la commune peut instaurer la THLV, pour un logement vacant depuis plus de deux ans. Les deux ne se cumulent pas : si la TLV s’applique, la THLV ne peut pas l’être.
Un garage ou un parking situé à une adresse différente de votre habitation peut être imposé séparément à la THRS. Il en va autrement lorsqu’il se trouve à la même adresse que le logement principal : il est alors rattaché à ce dernier et ne génère pas de taxe distincte. Vérifiez la ligne détaillant les biens sur votre avis, car une dépendance mal rattachée suffit parfois à faire apparaître une somme injustifiée.
En cas d’occupation partagée, par exemple une indivision ou une famille qui se relaie dans la maison, la taxe est établie au nom de l’occupant au 1er janvier. Les cohéritiers se répartissent ensuite la charge entre eux, la loi fiscale ne les y obligeant pas. Quelques situations ouvrent droit à une exonération, notamment pour certaines personnes hébergées durablement en établissement de santé ou en maison de retraite qui conservent leur logement. Le détail figure sur service-public.gouv.fr et dans le Code général des impôts.
Pour anticiper le montant, un simulateur est proposé sur impots.gouv.fr. Il donne une estimation à partir de l’adresse du bien, de sa valeur locative et des taux de la commune.
Avis reçu à tort : que faire ?
Un avis erroné arrive souvent après une vente, un déménagement ou un changement d’usage du logement. Les cas les plus courants sont les suivants : vous avez vendu le bien avant le 1er janvier, vous y habitez à titre de résidence principale, ou le logement est resté vide et non meublé à cette date. Dans chaque situation, la taxe n’est pas due, mais il faut le faire reconnaître.
La démarche se fait dans l’ordre suivant :
- Connectez-vous à votre espace particulier impots.gouv.fr et vérifiez la rubrique « Gérer mes biens immobiliers », afin de corriger la déclaration d’occupation si elle est inexacte.
- Déposez une réclamation via la messagerie sécurisée, en choisissant le motif correspondant (vente, résidence principale, logement vide).
- Joignez les justificatifs : acte de vente, bail, factures d’énergie, attestation d’assurance ou tout document daté montrant la situation au 1er janvier.
- Attendez la réponse du service des impôts, sachant que la réclamation reste possible jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement de l’avis.
En attendant la décision, mieux vaut ne pas ignorer la date limite si vous n’êtes pas certain de gagner. Vous pouvez demander un sursis de paiement dans votre réclamation, ou régler la somme et attendre le remboursement si le dégrèvement est accordé. Gardez une copie de vos échanges, car elle servira en cas de relance.
Pour résumer, la taxe d’habitation sur une résidence secondaire se calcule à partir de la valeur locative et des taux locaux, sans abattement, et elle pèse sur l’occupant au 1er janvier. Une déclaration d’occupation à jour dans votre espace personnel reste le meilleur moyen d’éviter un avis infondé.