Vous êtes redevable de la taxe sur les logements vacants (TLV) si vous possédez un logement habitable, non meublé, resté vide plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition, dans une commune classée en zone tendue. Si votre bien se trouve hors de ces communes, c’est une autre taxe, la THLV, qui peut s’appliquer. Ces règles sont mises à jour en 2026, et les cas individuels se vérifient toujours sur impots.gouv.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) et qui est concerné ?
La TLV est un impôt annuel prévu par le Code général des impôts. Elle vise à pousser les propriétaires à remettre sur le marché des logements inoccupés dans les secteurs où l’offre manque. Elle est due par le propriétaire, l’usufruitier ou le titulaire d’un bail à construction ou emphytéotique, et elle figure sur l’avis d’imposition de fin d’année.
Pour être concerné, quatre conditions doivent être réunies :
- le logement est habitable, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort minimum (eau, électricité, sanitaires) ;
- il n’est pas meublé de façon à pouvoir être occupé ;
- il est resté vide au moins un an de suite, au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- il se situe dans une commune où la TLV s’applique.
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs durant la période de référence n’est plus considéré comme vacant. Cette règle des 90 jours sert souvent de preuve dans les contestations.
Comment est calculée la taxe sur les logements vacants ?
Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement, la même base que pour la taxe foncière, à laquelle on applique un taux national. Depuis 2023, ce taux est de 17 % la première année d’imposition, puis de 34 % à partir de la deuxième année consécutive. La commune ne fixe pas ce taux, contrairement à ce qui se passe pour la THLV.
Exemple : 4 000 € de valeur locative, deux années de vacance
Première année : 4 000 € × 17 % = 680 €. Deuxième année : 4 000 € × 34 % = 1 360 €. La valeur locative figure sur votre dernier avis de taxe foncière, ce qui permet d’estimer le montant avant même de recevoir l’avis.
Si le logement reste vide d’année en année, le taux de 34 % continue de s’appliquer tant que la vacance se poursuit. Une seule période d’occupation suffisante, ou une mise en location effective, interrompt cette progression.
Dans quelles communes la TLV s’applique-t-elle ?
La TLV concerne les communes situées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est marqué. On parle de zones tendues. La liste est fixée par décret, et elle a été étendue en 2023 à plusieurs milliers de communes supplémentaires, notamment sur le littoral, en périphérie des grandes villes et dans certaines zones touristiques.
Les propriétaires ne peuvent pas choisir d’y échapper : l’application de la taxe ne dépend pas d’un vote du conseil municipal. Pour savoir si votre commune est listée, utilisez le simulateur disponible dans votre espace particulier sur impots.gouv, ou consultez la page de la mairie.
TLV, THLV et taxe unique : ne pas les confondre
| Taxe | Où ? | Durée de vacance | Taux |
|---|---|---|---|
| TLV | Communes en zone tendue | Plus d’un an au 1er janvier | 17 % puis 34 % |
| THLV | Communes hors TLV ayant voté la taxe | Plus de deux ans au 1er janvier | Taux de taxe d’habitation voté par la commune |
| Taxe unique | Prévue à partir de 2027 | À confirmer selon les textes | À confirmer selon les textes |
Les deux taxes actuelles ne se cumulent jamais : une commune soumise à la TLV ne peut pas appliquer la THLV.
Les logements exonérés de TLV
L’exonération porte sur les cas où la vacance ne dépend pas de la volonté du propriétaire. C’est le cas d’un logement proposé à la location ou à la vente à un prix conforme au marché, sans que personne ne se présente. Il faut alors pouvoir prouver cette recherche active : annonces datées, échanges avec une agence, baisses de prix successives.
Un logement qui nécessite des travaux importants pour redevenir habitable échappe aussi à la taxe, à condition que leur montant dépasse 25 % de la valeur du bien. Devis, factures et permis de construire constituent les justificatifs attendus. Sont également écartés les logements occupés plus de 90 jours consécutifs, les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation pour une résidence secondaire, et les biens destinés à être démolis ou en cours de reconstruction.
L’erreur classique : croire qu’un logement à vendre est automatiquement exonéré
Mettre un bien en vente ne suffit pas. Si le prix demandé est jugé supérieur à celui du marché, ou si l’effort de commercialisation n’est pas démontré, l’administration maintient la taxe.
La réforme : une taxe unique sur la vacance à partir de 2027
Les pouvoirs publics prévoient de remplacer la TLV et la THLV par une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation à partir de 2027. L’objectif est de simplifier un dispositif que beaucoup de propriétaires confondent, et d’harmoniser les règles entre les territoires. Les modalités précises, notamment les seuils de durée et les taux, relèvent de la loi de finances et peuvent évoluer.
D’ici là, les règles actuelles continuent de s’appliquer pour les impositions de 2026. Si vous détenez un bien vacant, il vaut mieux anticiper : une remise en location ou des travaux engagés cette année évitent de voir la taxe s’alourdir.
Démarches et contestation en cas d’erreur
La TLV n’exige pas de déclaration spécifique de votre part, mais les propriétaires doivent renseigner l’occupation de leurs biens dans leur espace sur impots.gouv. Cette déclaration permet à l’administration de repérer les logements réellement occupés et limite les erreurs d’imposition.
Si vous recevez un avis qui vous semble injustifié, déposez une réclamation en ligne depuis votre messagerie sécurisée, ou par courrier auprès du service des impôts. Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Joignez les pièces qui prouvent l’occupation ou l’effort de commercialisation : factures d’électricité, bail, annonces de location, devis de travaux. En cas de doute sur votre situation, le service public met à disposition une fiche détaillée, et votre centre des finances publiques reste l’interlocuteur pour un cas particulier.