Comment fonctionne le viager : tout savoir

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Fonctionnement viager

Le viager est généralement profitable pour les deux parties (le vendeur et l’acheteur) notamment grâce aux modalités appliquées pour ce type de vente. Il est surtout conseillé aux personnes âgées qui souhaitent recevoir un revenu périodique jusqu’à leur décès pour subvenir à leur besoin tout en se libérant de certaines taxes.

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière au cours de laquelle le vendeur choisit de ne pas recevoir en une seule fois la valeur intégrale de son bien. À la place, l’acheteur lui verse de manière périodique (mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement) une somme d’argent jusqu’à son décès.

Une des plus grandes différences de ce type de vente c’est que le montant total du bien reste incertain pour les deux parties même au moment de la signature du contrat. Celui-ci dépend en effet de l’espérance de vie du vendeur étant donné que les paiements périodiques ne cessent que le jour du décès de celui-ci, sauf mention contraire. C’est le principe de l’aléa.

Quels sont les différents types de viagers ?

Fonctionnement viagerLe viager occupé

Le viager occupé est celui qui attire le plus de monde. Le crédirentier (le vendeur) ainsi que toute autre personne mentionnée dans le contrat (enfant, conjoint ou autre) bénéficient du droit d’occuper et/ou d’utiliser le bien jusqu’à leur décès.

Autrement dit, le débirentier (l’acquéreur) ne peut profiter du patrimoine qu’il a acquis qu’après la mort du vendeur. Il bénéficie toutefois d’un avantage important des points de vue financier et fiscal. Il achète par exemple le bien à un prix relativement bas grâce à la décote et est affranchi de certaines taxes.

Le viager libre

Pour un viager libre, le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation du logement (DUH). L’acheteur peut immédiatement occuper ou louer le bien après la signature de l’acte de vente. Cependant, la rente immobilière est plus élevée que celle d’un viager occupé.

Le paiement reste toutefois échelonné comme dans le cas précédent et se poursuit jusqu’au décès du vendeur. Ce type de viager est peu apprécié, car les avantages pour les deux parties sont moins intéressants.

Quelle est la différence entre une vente à terme et un viager ?

La vente à terme est différente du viager même si certaines similarités au niveau des modalités peuvent porter à confusion. Celle-ci se présente plutôt comme un crédit-vendeur. Le nombre de mensualités pour le paiement est clairement fixé dans l’acte de vente. Une revalorisation annuelle est également envisageable.

Selon les termes du contrat, le vendeur peut continuer à occuper et/ou utiliser le bien jusqu’à son décès ou pour une durée déterminée ou renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Il est par ailleurs à noter que le montant à payer restant est versé aux héritiers si celui-ci meurt avant le terme du délai de paiement.

Qu’est-ce que la rente viagère et comment déterminer son montant ?

La rente viagère et le bouquet

Fonctionnement viagerLa rente viagère représente la somme que l’acheteur verse périodiquement au vendeur après la signature de l’acte de vente. Elle est fixe et sa valeur doit apparaître clairement dans le contrat. Elle est déterminée en fonction de plusieurs paramètres :

  • La valeur du bien immobilier sur le marché ;
  • L’espĂ©rance de vie du crĂ©direntier selon son âge ;
  • L’exigence et le montant du bouquet ;
  • La forme de vente en viager choisie (occupĂ© ou libre).

Le bouquet est la somme que le vendeur exige à la signature du contrat de vente. Il représente généralement aux alentours de 20 ou 30 % de la valeur réelle du bien sur le marché. Il est ensuite décoté du montant total considéré pour le calcul de la rente. À noter cependant que le bouquet n’est pas obligatoire.

Le calcul du montant de la rente viagère

Le bien est d’abord évalué afin de déterminer sa valeur sur le marché. Le loyer annuel correspondant au bien est ensuite estimé si les deux parties ont opté pour un viager occupé.

Puis, il faut calculer la somme totale du loyer que le vendeur devra payer pour vivre dans les mêmes conditions en fonction de son espérance de vie. Le montant trouvé ainsi que celui du bouquet sont ensuite déduits de la valeur du bien sur le marché. La rente viagère annuelle est enfin déterminée sur la base du reste selon l’espérance de vie du crédirentier.

Exemple

Un homme vend son bien immobilier qui vaut 300 000 € en viager. Les données statistiques de l’INSEE estiment par exemple son espérance de vie à 8 ans pour son âge. Si celui-ci n’exige aucun bouquet et si la forme « viager libre » a été choisie, la rente immobilière annuelle est de (300 000 € / 8 ans), soit 37 500 € par an.

Par contre, s’il a choisi de vendre son bien en viager occupé, la valeur du loyer qu’il devra payer durant les 8 ans (espérance de vie estimée) doit être décotée du calcul.

Supposons donc que le loyer mensuel est de 875 €. Le total sur 8 ans serait donc de (875 € x 96 mois), soit 84 000 €. Dans la suite du calcul, un bouquet de 100 000 € sera aussi pris en compte. Le montant dĂ©cotĂ© sera donc de (84 000 € + 100 000 €), soit 184 000 €. La rente immobilière sera ainsi calculĂ©e sur la base de : (300 000 € – 184 000 €), soit 116 000 €. La rente immobilière annuelle sera finalement de (116 000 € / 8 ans), soit 14 500 €.

Remarques

Le viager sans rente est Ă©galement possible. L’acheteur verse alors l’intĂ©gralitĂ© de la valeur du bien après dĂ©duction des loyers estimĂ©s le jour de la signature de l’acte de vente. Dans l’exemple prĂ©cĂ©dent, le dĂ©birentier paye donc 300 000 € – 84 000 €, soit 216 000 € en une seule fois. Le vendeur peut cependant conserver son droit d’usufruit (DUH) s’il a optĂ© pour un viager occupĂ©.

Que se passe-t-il du point de vue fiscal ?

Le paiement du droit d’enregistrement et des frais de notaire revient entièrement à l’acheteur pour les ventes en viager. La taxe foncière ainsi que les gros travaux de rénovation sont également à la charge de ce dernier étant donné qu’il devient officiellement propriétaire après la signature de l’acte de vente. Cela est valable même en cas de viager occupé.Fonctionnement viager

De son côté, le crédirentier s’acquitte de la taxe d’habitation. Il doit également payer des impôts sur le revenu sur chaque rente immobilière qu’il reçoit périodiquement. Seul le bouquet est non imposable. Il bénéficie cependant d’un abattement dont le taux varie de 30 à 70 % en fonction de son âge à la date du premier versement.

Quelles sont les clauses spéciales qui peuvent être incluses dans le contrat de vente ?

Il est possible d’inclure des clauses spéciales dans le contrat pour une vente en viager afin de protéger au mieux les intérêts de chaque partie.

La clause résolutoire

La clause résolutoire stipule que le crédirentier a le droit d’annuler la vente dans le cas où l’acquéreur n’honore pas les termes du contrat (rente viagère non payée). Les montants déjà versés ne sont pas remboursables.

La clause de rachat

Inclure une clause de rachat dans le contrat signifie que l’acquéreur peut arrêter de payer les rentes viagères après un certain délai fixé en échange d’un capital de rachat. Celui-ci est également déterminé et mentionné explicitement dans l’acte de vente.

Quelles sont les dispositions légales à respecter pour le viager occupé ?

Pour commencer, il est important de noter que les dispositions légales suivantes sont toujours valables même si elles ne sont pas explicitement mentionnées dans le contrat de vente pour un viager occupé.

  • Le dĂ©lai de prescription pour les rentes viagères impayĂ©es est de 5 ans. Autrement dit, toute action en justice contre l’acheteur concernant les rentes impayĂ©es est irrecevable devant un tribunal au-delĂ  de cette pĂ©riode ;
  • L’indexation de la rente viagère est obligatoire. Cela signifie que la rente doit ĂŞtre revalorisĂ©e pĂ©riodiquement selon un indice dĂ©fini par les deux parties. Le choix se porte gĂ©nĂ©ralement sur l’indice du prix Ă  la consommation ;
  • Le paiement de la rente viagère revient aux hĂ©ritiers de l’acquĂ©reur si celui-ci dĂ©cède avant le vendeur. Ce dernier peut par ailleurs souscrire Ă  une assurance-dĂ©cès.

Que se passe-t-il si le bien immobilier dispose de plusieurs vendeurs ?

Il arrive parfois que le bien immobilier dispose de plusieurs propriétaires. Il est dans ce cas possible de fixer une rente viagère pour chaque vendeur en fonction de la part qu’il détient. À noter que sauf mention contraire dans le contrat de vente, le montant de la rente due à l’un des crédirentiers est déduit de la somme totale à verser périodiquement lorsque celui-ci meurt.

Il est cependant possible d’inclure une clause de réversibilité qui stipule que le montant de la rente viagère reste inchangé même en cas de décès de l’un des vendeurs. Par ailleurs, une légère réduction (aux alentours de 20 ou 30 %) peut être négociée en se basant sur le fait que les besoins diminuent lorsqu’il y a moins de personnes.

Fonctionnement viager

Quels sont les avantages du viager ?

Les avantages pour le vendeur

Vendre son bien immobilier en viager c’est un peu comme « hériter de soi-même » selon de nombreuses personnes. Le crédirentier peut en effet profiter du prix de vente de son patrimoine alors qu’il est encore en vie à travers le bouquet et les rentes. En plus, il n’est pas obligé de quitter sa maison. Il dispose par ailleurs d’un revenu périodique qui vient s’ajouter à sa pension ou autres et peut espérer une meilleure qualité de vie durant ses derniers jours. Enfin, il est affranchi de certaines responsabilités comme les gros travaux ou encore les taxes foncières.

Les avantages pour l’acheteur

Le prix d’achat est moins élevé pour un bien immobilier vendu en viager.  En plus, le débirentier effectue en quelque sorte un paiement échelonné, ce qui le libère des prêts immobiliers à la banque et des taux d’intérêts y afférents. En d’autres termes, ce système facilite l’acquisition de biens pour les personnes qui ne disposent pas du budget nécessaire pour un achat direct. Enfin, l’acquéreur est également libéré de certaines charges comme les taxes d’habitation.

Quels sont les inconvénients du viager ?

Le principe d’aléa représente l’inconvénient majeur du viager. L’acheteur risque en effet de payer le bien à un prix beaucoup plus élevé que la normale si le vendeur survit au-delà de la période prise en compte (selon l’espérance de vie) dans le calcul de la rente.

Pour conclure

La vente immobilière en viager facilite la vie des deux parties. Il est cependant important de prendre connaissance de toutes les modalités liées à ce type de transaction afin d’éviter les mauvaises surprises. L’inclusion de clauses spécifiques est parfois nécessaire afin de s’assurer que chacun profite bien des avantages du système. Il serait en outre plus avantageux de se tourner vers les propriétaires plus jeunes pour bénéficier d’une rente viagère plus basse. À noter également que la signature de l’acte de vente doit obligatoirement être effectuée en présence d’un notaire.