Le viager permet à un propriétaire âgé de recevoir périodiquement une somme d’argent, appelée rente viagère, jusqu’à son décès suite à la vente de son bien immobilier. Ce système peut prendre deux formes : le viager occupé et le viager libre. Comment effectuer le calcul de la rente d’un viager libre ?
Quelles sont les différences entre un viager libre et un viager occupé ?
Un viager est dit « libre » lorsque le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien. En d’autres termes, l’acheteur peut immédiatement occuper, louer et/ou utiliser l’immobilier après la signature de l’acte de vente.
À noter cependant qu’il doit verser la rente viagère convenue tous les mois, les trimestres, les semestres ou encore les ans jusqu’à la mort du crédirentier.
Le vendeur dispose par contre du droit d’occuper le bien immobilier jusqu’à ce qu’il décède dans le cas d’une vente en viager occupé. Le montant de la rente viagère est alors beaucoup moins élevé.
Quelles sont les données prises en compte lors du calcul de la rente d’un viager libre ?
De nombreux paramètres doivent être pris en compte pour le calcul de la rente d’un viager libre afin que la vente soit réellement avantageuse pour les deux partis :
- La valeur du bien sur le marché : c’est la base de tous les calculs ;
- L’espérance de vie du vendeur selon son âge : afin de déterminer le montant de la rente viagère à verser périodiquement jusqu’au décès du vendeur de manière à ce que le total corresponde à la valeur du bien ;
- Le bouquet exigé par le crédirentier : c’est la somme que l’acheteur doit verser au vendeur à la signature de l’acte de vente. Elle équivaut généralement à 25 à 30 % de la valeur totale du bien sur le marché. Il est important de noter que le bouquet n’est pas obligatoire.
Comment calculer la rente d’un viager libre ?
Le mode de calcul de la rente d’un viager libre dépend de la présence ou non d’un bouquet.
Si le vendeur n’exige pas de bouquet
Le calcul
Le calcul est simple dans le cas où le vendeur n’exige pas de bouquet. Il suffit de diviser la valeur totale du bien sur le marché par le nombre d’années correspondant à l’espérance de vie du vendeur selon son âge pour avoir le montant de la rente viagère à verser annuellement.
Exemple
Un homme dont l’espérance de vie est de 8,5 mois vend son bien immobilier en viager libre. La valeur de celui-ci est estimée à 200 000 €. Le montant de la rente viagère annuelle est donc de (200 000 € / 8,5 mois), soit 23 529 € environ par an ou 1 960,75 € par mois.
Si le vendeur exige un bouquet
Les calculs
Dans ce cas, le montant du bouquet payé à la signature du contrat est d’abord déduit de la valeur réelle du bien sur le marché. La division par le nombre d’années correspondant à l’espérance de vie du vendeur est ensuite effectuée sur le reste afin d’obtenir la rente viagère annuelle.
Exemple
L’exemple précédent est repris, mais en considérant que le vendeur ait exigé un bouquet de 6 000 €. Le calcul est donc effectué sur (200 000 € – 6 000 €), soit 194 000 €. La rente viagère annuelle est donc de 194 000 € / 8,5 ans soit à peu près 22 824 € par an.
La rente d’un viager libre est plus élevée que celle d’un viager occupé. L’acheteur dispose cependant de l’avantage de pouvoir utiliser et/ou occuper immédiatement le bien qu’il a acquis après la signature de l’acte de vente. Il est en outre à noter que seul le bouquet est non-imposable. Le vendeur devra tenir compte de la rente en faisant sa déclaration de revenus.