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Peut-on vendre sa maison en viager à son fils ?

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Vendre en viager à son fils

L’achat d’un immobilier en viager est une solution intéressante pour les jeunes gens qui souhaitent investir sans contracter un prêt auprès de la banque. Ce système profite aussi aux personnes âgées qui désirent « hériter d’eux-mêmes », surtout dans le cas d’un viager occupé. L’opération est généralement réalisée entre des inconnus. Mais est-il possible de vendre sa maison en viager à son fils ?

Un petit rappel concernant la vente en viager

Vendre en viager à son filsDans le cadre d’une vente en viager, le paiement du prix du bien est effectué sous forme de rente périodique qui ne s’arrête qu’au décès de crédirentier (vendeur). Ce dernier peut par ailleurs décider de conserver le droit d’usage et d’habitation du logement ou le droit d’usufruit. C’est le viager occupé. Dans ce cas, le débirentier devient juridiquement propriétaire de l’immobilier après la signature de l’acte de vente, mais ne peut occuper ou utiliser son acquis qu’après la mort du vendeur. Le prix est en outre relativement bas.

Il existe également une autre forme : le viager libre. Il est moins utilisé, car il n’est pas très avantageux. Le vendeur cède tous les droits de la maison à l’acheteur au moment de la signature du contrat. Autrement dit, l’acquéreur peut immédiatement utiliser son bien à sa guise. Il continue toutefois à verser des rentes périodiques à celui-ci jusqu’à son décès comme convenu. Aucune répartition des charges liées à l’immobilier (travaux ou encore taxe) n’est envisageable, sauf mention contraire dans l’acte de vente, et le prix du bien est plus élevé.

Est-il possible de vendre sa maison en viager à son fils ?

Aucune loi n’interdit la vente d’une maison en viager à son fils. Le mode de paiement et les modalités d’occupations restent les mêmes que lors d’une opération avec un inconnu. Toutes les conditions et les clauses spécifiques doivent être mentionnées explicitement dans un contrat afin d’éviter tout malentendu au décès du crédirentier. Il est cependant à noter que les services peuvent avoir des soupçons par rapport à l’intégrité de cet acte bien qu’il soit légal.

Quels pourraient être les problèmes possibles ?

Problèmes fiscaux

Les services fiscaux peuvent interpréter la vente d’une maison en viager à un fils, autrement dit un héritier, comme une donation déguisée. Ce dernier est ainsi libéré des droits de donation ou de succession. Ils peuvent même soupçonner que l’enfant n’a versé ni rente ni bouquet ou que le parent a remboursé l’achat par la suite.

Cet acte est considéré comme une fraude et est passible de punition. Il est donc important de donner des preuves concrètes que l’immobilier a été vendu selon sa valeur sur le marché et que les paiements du bouquet et des rentes ont bien été effectués.

Problèmes familiaux

Vendre en viager à son filsLes problèmes se compliquent encore plus si le vendeur a plusieurs enfants. En effet, les autres héritiers peuvent tout à fait réclamer leur part au décès du crédirentier en prétextant que l’acheteur a été délibérément privilégié. Cela peut entraîner de nombreux soucis lors du partage des héritages.

Ce type de problème peut même briser des familles, car il a aussi des répercussions plus ou moins graves sur le plan affectif. Il est donc important d’obtenir l’accord signé de tous les héritiers avant de conclure la vente. Il faut également garder les preuves de toutes les transactions pour écarter tout soupçon de fraude.

Au final, il n’existe à priori aucune loi qui interdit la vente d’une maison en viager à son fils. Les modalités restent les mêmes et l’acheteur doit obligatoirement payer les rentes périodiques et éventuellement le bouquet. L’opération est toutefois risquée, surtout lorsque les services fiscaux commencent à avoir des soupçons. Il est donc recommandé de garder toutes les preuves de transactions pour éviter d’être pénalisé. À noter que l’administration vous considère comme le propriétaire légal du bien à votre décès si vous conservez le droit d’usufruit du bien jusqu’à la fin de votre vie. Pour éviter cela, revendiquez uniquement un droit d’usage et d’habitation dans le cas d’un viager occupé.

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